Alquileres
por las nubes
En la Capital Federal hay 300 mil familias de ingresos
medios y bajos que viven en propiedades alquiladas. En lo que va del
año, los alquileres aumentaron 15,4 por ciento, liderando el
ranking de inflación. El Gobierno no tiene una política
para frenar esos ajustes. El alza de alquileres es superior a la que
registró un rubro sensible como alimentos y bebidas, que avanzó
12,4 por ciento en el mismo período
http://www.pagina12.com.ar/diario/suplementos/cash/17-2172-2005-11-27.html
Por
Fernando Krakowiak
En lo que va del año, los alquileres aumentaron 15,4 por ciento,
liderando el ranking de inflación, incluso por encima de un rubro
sensible como alimentos y bebidas, que subió 12,4 por ciento
en el mismo período. Para frenar el aumento de los bienes de
la canasta básica, el Gobierno firmó acuerdos de precios,
eliminó reintegros a las exportaciones e incrementó las
retenciones en algunos productos clave como la carne. Sin embargo, hasta
el momento no tomó ninguna medida para contener el alza de los
alquileres, pese a que, según la Unión Argentina de Inquilinos,
sólo en la Capital Federal hay 300 mil familias de ingresos medios
y bajos que viven en propiedades alquiladas. La suba de precios se debe
al incremento de la demanda debido a las dificultades para acceder a
créditos hipotecarios y a la actividad especulativa de inversores
que, a través del alquiler de propiedades, buscan obtener una
renta que no encuentran en otros sectores. En el último
informe de coyuntura del Centro de Estudios para el Desarrollo Metropolitano
(Cedem), se destaca que desde los meses posteriores a la devaluación
la rentabilidad promedio del alquiler subió
de 4 a 6 por ciento anual, e incluso hay zonas
donde se obtiene cerca del 8 por ciento. El
margen es mayor al que otorgan otras inversiones como el plazo fijo
y el dólar, y supone la garantía extra de contar con un
activo tangible como los ladrillos.
La suba
de los alquileres comenzó en las zonas de mayor poder adquisitivo
como Recoleta, Palermo, Belgrano y San Nicolás, para
luego extenderse al resto de la ciudad. En esos barrios es donde se
concentra la mayor actividad constructiva financiada por inversores
que obtienen entre 40 y 60 por ciento en dólares luego del año
y medio que lleva la construcción de los edificios. Algunos se
desprenden de las unidades cuando se termina la obra, mientras que otros
conservan el bien como reserva de valor, ofreciéndolo en alquiler.
Según datos del Cedem, en Recoleta y
Palermo el alquiler de un departamento de 50 metros cuadrados
cuesta actualmente 1300 pesos. En San Nicolás
y Belgrano, 1000 pesos; y en barrios de clase
media como Caballito, Almagro, Congreso y Villa Crespo,
entre 600 y 800 pesos aproximadamente. Los precios
están entre 30 y 50 por ciento por encima de
lo que se pedía por los mismos departamentos hace un año
y medio, dificultando el acceso a la vivienda de aquellos sectores asalariados
que sólo pueden hacerlo a través de un alquiler.
A su vez,
como la expectativa es que los precios sigan subiendo, los propietarios
y las inmobiliarias presionan a los inquilinos para incluir en los contratos
cláusulas de revisión semestral pese a que la indexación
está prohibida por la ley de Emergencia Económica 25.161.
Radames Marini, presidente de la Unión de Inquilinos, señaló
a Cash que “muchas personas aceptan esa cláusula para poder
alquilar la vivienda y luego renegocian porque saben que, si no lo hacen,
cuando venza el contrato no les van a renovar”. Hugo Mennella,
presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, reconoció
a Cash que en los contratos se incluyó esa cláusula, pero
aseguró que “no va contra la legislación porque
no es exigible. Es una cláusula de buena voluntad en la cual
las partes reconocen que si los precios aumentan se sentarán
a negociar”. No obstante, afirmó que “para evitar
problemas ahora se comenzó a firmar un contrato que establece
un valor para el primer año y otro valor para el segundo”.
El acceso
a la vivienda es un derecho básico contemplado en la Declaración
Universal de los Derechos Humanos. Por ese motivo, los países
invierten recursos públicos en planes destinados a favorecer
el acceso a una vivienda digna. En la Argentina, el Estado financia
la construcción de viviendas para los sectores más carenciados,
pero no impulsa ninguna política destinada a alentar el alquiler,
ya sea a través de incentivos a la oferta o a la demanda. Por
lo tanto, cuando los precios comienzan a subir, los inquilinos quedan
desamparados. Los defensores del libremercado sostienen que si el precio
del alquiler está por encima de las posibilidades del inquilino,
tarde o temprano bajará sin necesidad de que el Estado intervenga,
pero lo cierto es que muchos propietarios prefieren dejar su departamento
vacío antes de alquilarlo si la renta no los seduce. Eso quedó
demostrado en el Censo del 2001, cuando se registró un 12 por
ciento de viviendas vacías en la Capital. A su vez, si las condiciones
que quiere fijar el propietario son leoninas, el inquilino ni siquiera
puede recurrir a la Subsecretaría de Defensa de la Competencia
y el Consumidor porque la locación de inmuebles no está
alcanzada por la Ley del Consumidor 24.240. Leonardo Lepiscopo, coordinador
jurídico de la subsecretaría, señaló a Cash
que eso se debe a que “las locaciones urbanas suelen tener regímenes
específicos y además se las considera producto de un acuerdo
entre particulares”.
En el país,
los alquileres son regulados por la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas
de 1984, pero esa norma no tiene una autoridad de aplicación
específica y el marco regulatorio es muy exiguo. Ni siquiera
está vigente el régimen de beneficios impositivos que
contemplaba la ley para aquellos propietarios que estuvieran dispuestos
a alquilar su vivienda. La Unión Argentina de Inquilinos le envió
una carta en junio pasado al jefe de Gabinete, Alberto Fernández,
proponiéndole la creación de un servicio de mediación
locativa en el área de Desarrollo Social que debería intervenir
en los conflictos que se susciten entre propietarios e inquilinos. El
tema fue girado por el Gobierno a la Comisión de Vivienda y Ordenamiento
Urbano de la Cámara de Diputados. Cash consultó a dos
asesores de diputados que integran la comisión y confirmó
que no se está discutiendo ningún proyecto donde se contemple
la situación de los inquilinos. Lo mismo ocurre en la Comisión
de Infraestructura, Vivienda y Transporte del Senado. Por su parte,
en el Instituto de Vivienda de la ciudad, el mercado de alquileres tampoco
es foco de una política pública.
La intervención
del Estado es vista como una herejía luego de los sucesivos congelamientos
de alquileres que se aplicaron en el país desde la primera presidencia
de Perón. La mano del Estado favoreció a los inquilinos
de entonces, pero generó una fuerte restricción de la
oferta pues casi nadie pensó en alquilar su vivienda. Así
fue como el porcentaje de inmuebles en alquiler en la Capital cayó
de 65 a 6 por ciento entre 1940 y 1983, según datos presentados
por Moisés Resnick en el seminario del Plan Fénix II.
Cuando el Estado dejó de congelar los precios, el porcentaje
de propiedades en alquiler comenzó a crecer nuevamente, pero
las condiciones de vida de los inquilinos empeoraron. En la actualidad
existe un abanico de instrumentos alternativos para incentivar la demanda
y la oferta de alquileres sin tener que llegar al extremo de congelar
los precios. La situación de los inquilinos lo justifica, pues
la suba de los alquileres afecta el poder adquisitivo tanto como el
aumento en el precio de las carnes y de los lácteos.
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